Assurance PNO et garantie loyers impayés.

Mettre un bien en location, c'est s'exposer à des risques que l'assurance du locataire ne couvre pas toujours : dégât des eaux dont le locataire est mal assuré, dégradations excédant le dépôt de garantie, vacance suite à expulsion, loyers impayés. Le couple PNO + GLI sécurise à la fois votre bien et vos revenus locatifs.

Premier doublon à traquer : les garanties bâtiment. L'immeuble en copropriété est déjà assuré par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes ; ajouter des garanties bâtiment étendues sur un contrat propriétaire non occupant, quand votre partie privative n'exige pas ce niveau, gonfle la cotisation sans rien indemniser de plus.

Deuxième recalibrage : la perte de loyers. Elle doit être calibrée sur le loyer réellement encaissé, pas sur un montant théorique. Un niveau de garantie supérieur à votre loyer réel se paie chaque année pour une indemnisation que vous ne toucherez jamais au-delà de ce que vous percevez.

Enfin, la durée de prise en charge de la vacance locative : certains contrats prolongent l'indemnisation bien au-delà du délai réaliste de relocation pour votre marché. Ce sur-niveau se paie en permanence ; le bon niveau dépend de votre ville et de votre type de bien — c'est ce dimensionnement précis que nous faisons avec vous.

Depuis la loi Alur (2014), tout copropriétaire bailleur doit être assuré au minimum en RC (responsabilité civile envers la copropriété). Cette obligation se traduit en pratique par la souscription d'une PNO (Propriétaire Non Occupant), bien plus large.

La PNO couvre votre bien si le locataire est défaillant (pas d'assurance ou contrat insuffisant), si une partie commune est endommagée par votre lot, ou si le bien est temporairement inoccupé entre deux locataires.

Garanties standard PNO : incendie, dégât des eaux, explosion, RC propriétaire, parfois vol et vandalisme en option. Tarif moyen : 80 à 180 €/an pour un T2-T3.

La GLI (Garantie Loyers Impayés) prend en charge les loyers et charges en cas de défaillance du locataire, jusqu'à 36 mois selon contrat. Elle inclut généralement la procédure d'expulsion (frais d'huissier, avocat, jugement) et l'indemnisation des dégradations excédant le dépôt de garantie.

Conditions d'éligibilité du locataire : revenus = 2,85 à 3,5 × le loyer charges comprises, CDI hors période d'essai, ou CDD ferme avec garant. Le bailleur doit aussi présenter un dossier locataire constitué (3 derniers bulletins, avis d'imposition, contrat de travail).

Coût : 2,5 à 4 % du loyer annuel charges comprises, déductible des revenus fonciers en régime réel. Pour un loyer 900 € CC : 270-400 €/an, soit l'équivalent de 1 mois de loyer pour 36 mois de protection.

Visale : caution gratuite proposée par Action Logement, plafonnée à 1 500 € de loyer en zone tendue (1 300 € hors zone tendue), durée 36 impayés. Conditions strictes côté locataire : moins de 30 ans ou salarié précaire. Idéal pour locataires éligibles, gratuit pour le bailleur.

GLI : payante mais bien plus large : aucun plafond de loyer (selon contrat), couverture dégradations souvent incluse, indemnisation rapide (45-60 jours après mise en demeure), procédure prise en charge.

Cumul interdit : un locataire en Visale ne peut pas être en GLI. Choix exclusif. Pour un investissement locatif > 1 200 €/mois ou pour un locataire ne remplissant pas les critères Visale, la GLI s'impose.

Vacance liée à un sinistre : si votre bien est inhabitable suite à incendie ou dégât des eaux, la PNO peut prendre en charge la perte de loyers pendant les travaux (option fréquente).

Vacance liée à une expulsion : la GLI couvre généralement 12 à 24 mois supplémentaires après expulsion, le temps de relouer. Crucial dans le marché actuel où les délais d'expulsion atteignent 18-30 mois en région parisienne.

Dégradations immobilières : indemnisation jusqu'à 7 700 à 10 000 € au-delà du dépôt de garantie selon contrat. À combiner avec un état des lieux d'entrée et de sortie soignés (photos datées).

Régime réel foncier : les primes PNO et GLI sont 100 % déductibles des revenus locatifs bruts. Pour un revenu foncier de 12 000 €/an et 600 € de primes, économie d'impôt de 180 € à TMI 30 %.

Multi-bien : tarif dégressif chez plusieurs assureurs à partir de 2-3 lots. Possibilité de passer en contrat « bailleur multipropriétaire » avec gestion centralisée et tarif global.

SCI familiale : la PNO se souscrit au nom de la SCI, déductible au résultat fiscal. Vérifier que la garantie RC SCI inclut bien les associés (recours possible en cas de litige interne).